不動産投資で地獄を見たブログ

巷にあふれる不動産投資の本に載せられて、アパート、マンションに投資したあげくに失敗し、地獄を見た(見ている?)サラリーマン大家のブログです。書籍やブログでは成功事例ばかりが語られ、失敗談についてはあまり語られることがありません。自分のような不幸な人間を生み出さないために、失敗談を恥も外聞も無く公開したいと思っています。

こんにちは、地獄大家です。

世間は3連休の最終日ですね。
海の日にもかかわらず、今日も持ち帰って仕事をしています。

さて、今回からは8年くらい前に、
東京都内の郊外に住宅ローンで1億円程度を借り入れて購入した、
賃貸併用住宅のお話をしたいと思います。

それまでにワンルームマンションやアパートを購入して、
融資枠を使っていたため当面は買えないかなと思っていた矢先に、
「住宅ローンでも不動産投資ができる」という本に出会いました。

そこで、とある銀行に相談したところ、
「住宅ローンなら未だ借りれますよ」との返事。

そこで早速、賃貸併用住宅を数多く手掛けているという業者さんに
土地を探してもらうことにしたのでした。

このときは、夢のマイホームが
地獄のマイホームになるとは思いもしませんでした…。

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こんばんは、地獄大家です。

仕事が忙しく、前回の記事から間が空いてしまいました。
不労所得とは程遠い、仕事に追われる生活をしています…。

さて、前回途中までお話した、購入価格が5000万円程度で
表面利回りが8%後半の横浜新築アパートの話です。

購入して2ヶ月くらいで全ての部屋が埋まった後、
新築物件なのでしばらくは何もしなくてよいとタカを括っておりました。

が、2ヶ月しかたっていないのに、立て続けに2室の退去連絡がありました。
駅徒歩10分以内の物件だったのですが、物件までの急な坂道がネックだったようです。

その後、一度空いた部屋はなかなか埋まらず、
結局賃料を1割値引きして、礼金無し、フリーレント1ヶ月の条件にすることで、
ようやく埋めることができました。

どうやら、最初に業者が設定していた賃料が、
新築プレミアムを上乗せした相場より相当高い価格設定だったようです。

結局、表面利回りは6%代に落ち込み、
ギリギリのローン返済になり今に至っています。

なけなしの頭金を入れて一棟物を買ったのに、数年でキャッシュフローがほぼゼロとなり、
退去連絡に怯える日々を過ごすことになるとは思いもよりませんでした…。

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こんばんは、地獄大家です。

前回の都内区分所有マンションで失敗した話に引き続き、
2つ目に買った横浜新築アパートについて書きます。

この物件を購入したのは最初のマンションを買って半年くらいで、
未だ自分の不動産投資が順調だった(と錯覚していました)ので、
イケイケドンドンで拡大路線を辿っておりました。

投資物件の検索サイトで毎日物件を検索して問合せしていた折、
とある横浜の業者から紹介されたのがこの物件でした。

この新築アパートは、5000万円程度で表面利回りが8%後半
提携ローンで金利2.8%程度で融資を受けれるという物件でした。

業者の話では、「半分の部屋が埋まればローンが返せます!」とのことだったので、
「これで自分も不労所得だ」と内心ウハウハでした。

事実、購入して2ヶ月くらいで全ての部屋が埋まり、
数年間は順調にお小遣いが得られていたのですが…。

次回に続きます。

…前回からの続きです。

購入当初は順調に節税効果も発揮していた区分所有マンション。

しかし、購入後4,5年経ったあたりから様子が変わりました。

「換気扇が動きません」、「お風呂のガス設備が故障しました」といった連絡が
頻繁に入るようになり、そのたびに数万から数十万のお金が飛んでいきました。

その上、周辺の家賃相場が下落したため、家賃を減額しなければ
サブリース契約を継続できない旨を急に業者から告げられ、
気づけば毎月の支払が1万円超になってしまいました。

それならばと物件を売りに出そうとしたものの、新築当時から
家賃が下がっていたため、収益還元法で算出した売却可能価格よりも
ローン残債の方が大きく上回っている状態になっていました。
すなわち、売却してもローンだけが残る状態です。

結局売却することもできず、この物件は今でも塩漬けにしています。
(毎月、1万円以上払いつつ…)

このように、購入から数年は順調であっても、気づいた頃には後戻りできない
状態に蝕まれてしまっているのが、不動産投資の怖いところなのです。

さきほど記事を書いたばかりですが、
なんだか眠れなくなってしまったので、本日2つ目の記事を書きます。

最初に購入したのは、都内の区分所有マンションでした。
投資物件としてはポピュラーな、ワンルームマンションです。

10年前くらいに会社の同僚から業者(広告でよく見ます)を紹介され、
以下のようなセールストークで売り込みをかけられました。

・個人事業主として、減価償却費等を経費で落とせば節税になる
・年金額が削減される中、将来の年金になる
・団体信用生命保険により、万一の際は無借金のマンションが残る
 その上、毎月の支払いは指引2000円程度で済む(生命保険より大幅に割安)

もともと疑い深い私ですが、空室保障、家賃保障のサブリースがあること、
頭金、諸費用を200万円⇒10万に特別に値引きしてくれることを聞かされ、
「試しに1件くらい買ってみるか」と、軽い気持ちで購入しました。

最初の数年は、節税効果で毎年40万円くらいの税金が帰って来ました。
新築の上、都内の駅近物件なので空室にもならず、
「我ながらいい買い物をした」、と周りにも自慢していました。

…長くなったので、次回に続きます。

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